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一路向西

                     ——四海项目整体收购案

 

 

一、沙井四海项目概况

  四海时代大厦/四海云创大厦位于深圳市宝安区中亭东路与沙松路交汇处,属沙井街道辖区,距深圳地铁11号线后亭站仅510米,由原华侨城旗下子公司深圳市和冠房地产开发有限公司开发建设,项目已于202012月中旬竣工,为宝安沙井地区首批完成旧改城市更新的标杆商业项目。

四海项目建设地块土地性质为商业用地,分为01地块(四海时代大厦)及02地块(四海云创大厦)两个独立地块,共建设3栋写字楼及配套商业,计容建面总计66000㎡。01地块四海时代大厦为26层独栋写字楼,其中1-3层为配套商业,计容建面近27000㎡。02号地块四海云创大厦含AB两座22层写字楼并通过1-4层商业裙楼相连,其中四海云创大厦A座属于回迁物业,目前相关返迁手续正在办理中,预计将会在年内完成全部回迁手续。四海项目的实质性交易标的为完成返迁之后的四海时代大厦和四海云创大厦B座及相关配套设施合计计容建面约44000余㎡。

四海时代大厦/四海云创大厦处于沙井地区超千万平方大工改单元的核心位置。从11号线后亭站A出口出站后沿着宝安大道前行百余米,三栋被银白色铝合金和深灰色玻璃幕墙覆盖周身的大楼——四海时代大厦/四海云创大厦就出现在眼前。摩登靓丽的四海时代大厦/四海云创大厦在阳光的照耀下闪闪发光,与项目周边大片老旧低矮、已被纳入城市更新范围的工业厂房形成了鲜明的对比。作为片区内城市更新单元的揭幕之作,四海时代大厦/四海云创大厦功能完备、配套齐全。四海时代大厦一层设有公交首末站,社区菜市场、警务室、邮政所、便民服务站等公共配套设施分别位于两栋大厦的裙楼商业。两栋大厦的4层均设置了空中花园架空层,不但为楼内用户提供了休闲小憩的绝佳场所,更将大楼园林景观从地面延伸到了空中。两栋大厦地下三层的停车场提供近500个停车位,其中超过三分之一配备了兼容大部分新能源车型的充电桩,彻底解除了楼内用户关于停车紧张的后顾之忧。

二、投资背景与可行性分析

作为海翔集团旗下开展商业不动产投资管理业务的专业平台,华拓置业多年来始终秉承“发现价值、提升价值、实现价值”的发展理念,在保持现有在管不动产平稳健康发展的同时,积极在一线城市寻找并评估潜在交易标的。特别是自2018年海翔投资ABN成功发行之后,华拓置业旗下主要在管不动产均已经成功完成证券化,实现了从“挖掘具有发展潜力的优质不动产标的——积极有效提升物业发展品质及市场价值——与投资者共享具有较高回报的优质不动产价值”的业务链条闭环。在这样的背景下,挖掘市场中具有潜力发展潜力的优质不动产标的并将其收入囊中就成为了推动华拓置业稳步发展的重点工作。

2020年初新冠疫情突然爆发,深刻影响甚至改变了每一个人的生活。疫情的爆发给很多机构的业务发展带去了严重的负面冲击。在这样的市场变化之下,整个深圳商业不动产市场出现了显著变化:进入公开市场的项目推介越来越多、项目整体价格水平也较两三年前有了较大的调整。2020年中,四海项目开始进入了海翔集团的视野范围。

经过审慎的评估和多次实地考察调研,海翔集团认为四海时代大厦/四海云创大厦的整体状况符合集团对于“一线城市具有较大发展潜力的优质不动产”的全部标准:从项目所属区域来看,沙井片区处于宝安中部产业黄金发展带的核心位置及空港新城与沙井先进制造城的辐射地带,为深圳近年来持续西进发展战略中的重点区域,更是连接深圳东莞广州三地的必经区域,实属不折不扣的粤港澳大湾区的核心地段;从市场需求来看,四海项目所处的宝安沙井街道为深圳人口密度最高的街道之一,辖区内工业企业众多,包括平安科技、大疆科技等多家知名企业的实验室或产业园已经落地或签约沙井,可以预判随着沙井旧改的推进,将会由越来越多的高端产业和众多的企业员工将会迁至沙井片区内;从项目自身状况和发展空间来看,项目自身的交通条件极其便利,步行十分钟内即可到达深圳目前唯一一条地铁快线十一号线,并可半小时左右到达前海、后海、宝安中心区等现有深圳区域发展中心,而正在施工及规划中的六条地铁线更将进一步提升项目的交通条件。项目自身硬件条件出众,规划设计合理,生活配套齐全,完全具备开展酒店、公寓、办公等主流商业功能的全部条件。

在经过全面评估并确认四海项目符合集团商业不动产投资标准后,海翔团队向原业主单位出具了意向报价函,并开始了正式的沟通谈判。

三、收购过程

与以往历次收购的交易对手方分属上市公司或民营企业不同,四海项目的开发主体和冠公司属于华侨城旗下子公司,因此四海项目的转让属于国有资产的转让,须严格按照国有资产转让流程进行并接受外部监督。因此,四海项目的收购也就成了海翔集团历次商业不动产收购案中程序最长、环节最多、耗时最久的一次收购。

在向原业主单位出具了意向报价函后,双方交易团队进行了正式接洽,并对项目本身信息进行了情况介绍和尽调核实。伴随着项目信息的进一步完善,交易团队更加坚定了对于四海项目的信心。按照国有资产转让的程序要求,原业主方208初通过公开登报的方式将拟对四海项目进行资产转让的意向进行了公告并邀请所有意向购买方参与。海翔团队迅速按照公告的要求准备了全套竞标材料并在竞标截止日前缴纳了足额竞标保证金。开标当日,在公证机关的公证下海翔团队顺利中标获得受让四海项目资产的交易资格并签署了交易合同。

作为长期持有型的投资者而言,相比资产过户的交易方式,股权交易方式更符合海翔集团的实际情况。因此交易团队向转让方提出了希望通过受让项目开发主体股权的方式完成整单交易的要求。但是四海项目开发主体和冠公司为华侨城控股的子公司,若和冠公司发生股权转让则属于国有公司的控制权转让,为国资委有明确流程和程序要求的国有资产交易类型。转让方在同意了变更交易方式为股权交易的要求之后,随即启动了国有企业控制权转让的报批程序。在经过了公司内部决议程序、国资主管部门备案等程序后,转让方严格按照国资监管的要求将和冠公司股权转让相关信息提交国资委指定的交易场所——北京产权交易所进行了股权转让预披露。

在为期一个月的预披露期满后,股权转让程序随即进入到了正式披露暨受让报名阶段。在派专人赴北京产权交易所对交易材料进行确认后,海翔集团在按照公告要求向北交所足额缴纳一个亿的交易保证金并于正式披露期满后成为唯一获得受让方资格的竞买人。随后按照产权交易所公告的约定,华拓置业与转让方20122日正式签订关于四海项目开发主体和冠公司的产权交易合同及相关配套协议。

在交易流程稳步推进的同时,并购交易配套融资也在同步进行。与海翔以往先完成部分交易、再引入外部融资助力完成后续交易的不动产收购方式不同,此次四海项目的交易采用了项目公司股权一次性100%转让的方式。按照这种交易方式,海翔集团需要先行一次性足额支付不低于9亿元的交易总价款之后才可以获得和冠公司的100%权并控制和冠公司的资产,这对海翔集团的现金管理能力和融资能力提出了很高的要求。凭借海翔集团过往良好的信用记录和优秀的资产管理能力,在经过充分沟通了解并对四海项目进行了多次实地调研后,工商银行与华拓置业就项目并购融资达成一致,并在项目并购协议签署后、项目公司股权及资产尚未获得的情况下就凭借海翔集团的信用提供了外部融资资金。

随后按照交易协议的约定,和冠公司股权于2012月中旬完成工商变更,四海时代大厦/四海云创大厦的交接工作也同步完成,华拓置业顺利取得四海项目开发主体和冠公司的股权并实际控制了四海时代大厦及四海云创大厦。至此历时四个多月的交易程序正式告一段落,整个并购交易开始进入到关于交割后事项的协议执行阶段。

 

 

四、收购后行动

早在四海项目投前论证阶段,项目团队就已经意识到现阶段最适合四海时代大厦/四海云创大厦承载的功能是公寓/酒店式公寓/中高级酒店等以居住功能为主的商业细分业态。因此,项目团队提前积极开展项目推介与设计方案研讨。在顺利获得和冠公司股权并对四海时代大厦/四海云创大厦完成接收后,四海云创大厦就与华拓置业现有客户美豪酒店集团成功签约。据了解,出于对沙井地区的巨大消费发展潜力、四海云创大厦的杰出品质的看好以及与华拓置业多年的良好合作关系的信赖,美豪酒店集团将选择旗下主力品牌美豪丽致酒店入驻四海云创大厦作为开拓深圳大空港地区的重要依托。

在四海云创大厦成功签约的同时,针对四海时代大厦的内部装修设计等工作也在同步展开。根据市场调研情况和竞争优势分析,项目团队计划在四海时代大厦中以运营公寓业务为主,同步引进部分可以为公寓用户提供更好生活配套服务的精品商业业态。针对这一定位,包括为公寓用户提供一个精致舒适的生活环境、全方位满足用户日常生活需求为核心目的的室内设计装修、增设智能门禁系统、优化空中花园配置在内的多项前期工作已经全面展开。预计年内四海时代大厦将完成全部室内装修工作并正式推向市场。

五、四海项目收购案之意义

作为海翔集团成立以来单笔交易金额最大的收购案,同时也是2015年海翔广场整体收购案之后时隔五年的又一次商业不动产整体收购交易,四海项目整体收购案无论对于海翔集团的整体布局还是集团旗下商业不动产投资管理业务的持续发展而言都有着重要的意义。

首先,通过对四海项目的整体收购,海翔集团将旗下核心优质资产的布局从罗湖、福田、南山三大区域的全面覆盖进一步扩展到了近年来拉动深圳经济发展的重要区域——宝安,不但在粤港澳大湾区的核心融合区域实现了新的落子,更通过多区域的布局策略实现了公司资产组合多样性和稳定性的提升。本次收购完成后,海翔集团旗下优质商业地产管理规模进一步提升至20万平米。管理规模的进一步提升,不但意味着商业不动产业务稳定持续的现金回报将会同步提升,还有助于进一步增加海翔集团增强与合伙伙伴粘性及建立新的合作关系,更为海翔集团商业不动产投资管理新业务的尝试打开了新的空间。

其次,在粤港澳大湾区一体化发展的国家战略指引下,穗莞深加速融合和深圳倚重南山宝安等西部地区深挖发展空间两大趋势同步演进并落地,四海项目整体收购案的实质性交易资产四海时代大厦/四海云创大厦位于深圳宝安沙井,正处于深圳西部经济发展带和穗莞深融合中心带的双重叠加区域。随着粤港澳大湾区大发展战略逐步落地实现和新冠疫情的消退,四海项目的整体估值已经开始摆脱疫情负面影响开始上涨,并有望在全面运营后进一步提升。

第三,通过在四海时代大厦开展长租公寓业务,海翔集团商业不动产投资管理业务从办公、商业、酒店等商业业态拓展到了长租公寓这一高度聚焦居住属性的业态,这也意味着不动产业务目标客群从原有B端机构型客户进一步延伸,实现了B端机构型客户和C端个人型客户的全面覆盖。业态的丰富和目标客群的全覆盖将会带来海翔集团商业不动产投资管理能力的进一步提升,也为集团未来在更多不动产细分领域的布局奠定了坚实的基础。

第四,自2018年海翔投资ABN成功发行之后,特别是近年来信用市场频频出现爆雷现象,海翔旗下商业不动产投资管理业务凭借过硬的运营管理能力和稳定的业绩回报,赢得了投资人和合作伙伴的高度认可。而此次四海项目的收购,不但使得集团资产组合中新增两栋高品质商业楼宇,更为海翔集团进一步开展商业不动产证券化业务提供了新的业务发展空间。

自十余年前开始涉足商业不动产业务以来,海翔集团商业地产投资管理业务板块始终以发现价值、提升价值、实现价值为发展理念,稳步扩大资产管理规模,努力提升资产经营管理质量,每年为集团带来超过两亿元的稳定现金回报。在粤港澳大湾区一体化融合发展已经成为国策的时代背景下,海翔集团商业地产投资管理业务板块将会紧紧把握时代发展的脉搏,顺应时代发展的潮流,继续秉承长久创新价值的集团文化精髓,不断发展壮大!

 

 

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